F.A.Q.

Folgende häufige Fragen beantworten wir allein nach bestem Wissen und Gewissen aus unserer Erfahrung als privater Vermieter. Es ist hierunter insbesondere keine Rechtsberatung zu verstehen.              

Was versteht man unter Mietpreis (Gesamtmiete) ? 
Der Mietpreis (Gesamtmiete) setzt sich meist zusammen aus Grundmiete plus Nebenkosten

Was bedeutet Grundmiete ?
Die Grundmiete stellt den Betrag dar, den der Mieter dem Vermieter für die reine Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes schuldet.
 

Was sind Nebenkosten?
Die Nebenkosten sind Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Gebrauchsüberlassung stehen. Sie teilen sich auf in sog. Betriebskosten (Hauskosten) und Verbrauchskosten. Die Unterteilung erfolgt, weil verschiedene Abrechnungs- und Zuordnungsmaßstäbe gelten, die im Einzelfall variieren können.

Was sind Betriebskosten (Hauskosten)?
Hierunter versteht man alle Kosten, die zum Betreiben einer Immobilie laufend anfallen. Dies sind meist Kosten wie Grundsteuer, Müllgebühren, Versicherungen, usw. Üblicherweise legt der Vermieter diese Kosten zunächst für die Mieter aus und rechnet dann einmal jährlich ab. Der Mieter zahlt regelmäßig Vorauszahlungen an den Vermieter. Meistens werden solche Kosten nach einem bestimmten Schlüssel auf die einzelnen Hausbewohner verteilt (umgelegt). Als Umlageschlüssel kann zum Beispiel die Größe der Wohnung und deren Anteil am gesamten Gebäude herangezogen werden. Auch sog. "Pro-Kopf-Umlagen" und andere Varianten sind möglich. Manchmal können Betriebskosten auch schon in einer sog. "Pauschalmiete" enthalten sein. Eine Jahresabrechnung erfolgt dann nicht.

Was sind Verbrauchskosten?
Als Verbrauchskosten sind Aufwendungen für Frisch- und Abwasser, Heizkosten, Stromkosten und Ähnliches anzusehen. Diese werden von den Mietern durch Nutzungen verursacht. Es kommt oft vor, dass auch diese Kosten vom Vermieter vorgeleistet werden und ebenfalls einmal jährlich nach bestimmten Schlüsseln auf die einzelnen Mietparteien umgelegt werden. Häufig aber rechnet der Mieter die Abgaben direkt mit den Versorgungsunternehmen zählergenau ab. Hierzu müssen allerdings sowohl bestimmte technische, wie auch notwendige rechtliche Gegebenheiten vorliegen. Der Mieter leistet regelmäßig Vorauszahlungen an den Vermieter oder das Versorgungsunternehmen, welche dann turnusmäßig abgerechnet werden. Gelegentlich können die Verbrauchskosten in einer sog. "Warmmiete" bereits enthalten sein. Eine Jahresabrechnung erfolgt dann nicht.
 

Was versteht man unter einer Warmmiete / Pauschalmiete?
Von Pauschalmiete oder Warmmiete spricht man, wenn mit der monatlichen Mietzahlung die Betriebskosten bzw. die Verbrauchskosten bereits abgegolten sind. Es gibt in diesem Fall keine Vorauszahlungen und keine Nebenkostenabrechnung.

Was ist der Unterschied zwischen Provision und Kaution?
Unter Provision (auch: Courtage) versteht man eine Gebühr für eine Vermittlungsleistung z. B. durch einen Makler oder Verwalter usw. Diese Kosten fallen häufig an, wenn Vermieter und Anbieter eines Mietobjektes nicht identisch sind. Gelegentlich wird die Provision aus Gründen der Kulanz auch vom Vermieter übernommen oder mit Mietzahlungen verrechnet. Unter Kaution versteht man eine Sicherheitsleistung zur Absicherung des Vermieters. Für den Fall, dass ein Mieter seinen aus dem Mietvertrag hervorgehenden Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Vermieter unter gewissen Voraussetzungen auf diese Sicherheit zurück greifen. Diese Verpflichtungen können verschiedener Natur sein. Die Kaution geht nicht in das Vermögen des Vermieters über, sondern bleibt getrennt davon. Sie ist zu verzinsen und nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurück zu geben, soweit rechtlich und tatsächlich keine Gründe für eine Verrechnung vorliegen.

Warum ist eine Mieterselbstauskunft auszufüllen?
Der Vermieter benötigt die für die Vertragsbindung notwendigen Bonitätsangaben des Mietinteressenten in schriftlicher, also nachprüfbarer und beweissicherer Form. Deshalb stellt er dem Mietinteressenten bestimmte, aus Vermietersicht wichtige Fragen. Meist geschieht dies durch Ausfüllen eines Formulars. Dem Vermieter dienen diese Angaben als Grundlage zur Vertrauensbildung.

Welche Fragen werden in einer Mieterselbstauskunft gestellt?
Der Vermieter bittet um Angaben, die er für nötig hält um eine ordentliche Vertrauensbasis zu dem ihm nicht bekannten Mietinteressenten zu entwickeln. Dies schließt sowohl Fragen zu den persönlichen Verhältnissen, als auch Fragen zur finanziellen Situation ein. Eine Schufa-Auskunft, beziehungsweise die Abfrage von öffentlichen Schuldnerregistern ist mittlerweile notwendiger Standard.

Was geschieht mit einer ausgefüllten Mieterselbstauskunft?
Der Vermieter prüft, ob die gemachten Angaben der Wahrheit entsprechen. Hierzu bedient er sich oft professioneller Auskunfteien oder Rechtsanwälte, welche die Bestätigungen oder Widerlegungen der gemachten Angaben bei bestimmten Ämtern und anderen, zur Auskunftserteilung berechtigten, bzw. verpflichteten Stellen abfragen. Sollte es zum Vertrag kommen, wird die Mieterselbstauskunft bei den Vertragsunterlagen des Vermieters aufbewahrt. Sollte es zu keinem Vertrag kommen, wird diese umgehend vernichtet.

Was ist eine Hausordnung?
Eine Hausordnung besteht aus einer Reihe von festgelegten Bestimmungen, nach denen sich die Bewohner im täglichen Zusammenleben unter einem Dach richten. Hierunter fallen bestimmte grundsätzliche Verhaltensregeln, Reinigungsvorschriften, Melde- und Ordnungspflichten aber auch Rechte. Meist ist die Hausordnung in Grundzügen vertraglich festgeschrieben. Oftmals ergeben sich auch darüber hinaus gehende Absprachen. Verstöße gegen die Hausordnung haben nicht nur nachbarschaftliche Probleme zur Folge, sondern können auch zur Leistung von Ersatzzahlungen verpflichten.

Welche Arten von Mietvertragsbindungen gibt es?
Grundsätzlich herrscht im deutschen Recht Vertragsautonomie, d.h. all das, was die Vertragsparteien vertraglich festlegen gilt auch, solange es nicht gegen deutsche Gesetze verstößt. Vor allem im Wohnmietrecht gibt es bestimmte Gesetzesvorschriften, die nicht durch Verträge gebrochen werden können. Deshalb sind hier im Wesentlichen 3 Vertragsarten anzutreffen.

1. Unbestimmte Verträge. Diese laufen so lange (oder so kurz), bis sie ordentlich gekündigt werden.
2. Unbestimmte Verträge mit Kündigungsverzicht. Bei dieser Variante des unbestimmten Vertrages wird durch einen zeitlich festgelegten Verzicht auf das gesetzliche Kündigungsrecht eine feste Grundmietzeit erreicht, nach deren Ablauf dann wie bei einem unbestimmten Vertrag verfahren wird.
3. Zeitlich befristete Verträge. Hierbei läuft der Vertrag am vorher vereinbarten Datum ab und endet. Solche Verträge sind derzeit nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt.

Wie lang ist die gesetzliche Frist zur ordentlichen Kündigung?
Zur Zeit beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für den Wohnungsmieter 3 Kalendermonate. Sie kommt bei unbestimmten Verträgen jederzeit, sowie bei unbestimmten Verträgen mit Kündigungsverzicht nach Ablauf des Verzichtszeitraums zum tragen. Für den Vermieter gelten andere, längere Kündigungsfristen, die je nach abgelaufener Mietdauer gestaffelt sind.

Welche Kündigungsarten gibt es?
Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Kündigung. Die ordentliche Kündigung und die außerordentliche Kündigung. Von der ordentlichen Kündigung spricht man, wenn ein laufendes, nicht oder nicht mehr befristetes Mietverhältnis ordnungsgemäß von einer der Parteien gekündigt wird. Eine außerordentliche Kündigung liegt z. B. bei einer sofortigen (fristlosen) Kündigung vor. Selbstverständlich knüpft der Gesetzgeber hieran strenge Anforderungen hinsichtlich der Begründung und der Durchführung.

Was bedeutet Mietaufhebung?
Immer wieder gibt es Fälle, die rechtliche Grenzbereiche berühren. Sofern sich die Vertragspartner einig sind und nicht die Hilfe der Justiz in Anspruch genommen wird, sind auch Vereinbarungen im gegenseitigen Einvernehmen möglich, die das Ende eines Mietvertrages direkt herbeiführen. Als bekanntes Beispiel ist hier der vorzeitige Ausstieg des Mieters aus einem zeitlich befristeten Mietvertrag durch Stellung eines Nachmieters zu nennen, sofern dieser vom Vermieter akzeptiert wird.